序文

　　成渝之争历来已久，与其说是成渝之争，不如说是西部第一城之争。

　　近几年由于受到国度的政策、资源等歪斜，重庆的经济总量仍是攀升至寰球第四位。

　　从2024年前三季度GDP总量上来看，重庆以23244亿元名次寰球第四，比成都跨越一个量级，况且不管是模式增速如故实践增速都高于成都，这样看来成渝之争已有定局。

　　那重庆就简直比成都强了吗？

　　不！

　　只接头总量，不接头两座城市的面积以及东谈主口显著有失公允。

　　要是从东谈主均GDP来看，前三季度重庆东谈主均GDP是72833元，而成都是78196元，是重庆的1.07倍。

　　那要是接头两座城市的辖区面积呢，那咱们就要引入一个词：地均GDP

　　也便是GDP÷地盘面积=地均GDP

　　这样算下来，

　　重庆的地均GDP是2821万元/平方公里，而成都是11593万元/平方公里，是重庆的4倍多。

　　谁是西部第一城，不言而谕。

　　是以我一直都十分看好成都这座城市。

　　不仅是因为成都地处西部少有的平原，更蹙迫的是成都的科研、科教实力苍劲，况且2035国土方案中定位升级为国度计策本地。

　　在城市分化越发显著的今天，成都一定是西部城市中最值得投资和置业的城市。

　　这一切都是因为我对这座城市十分了解。

　　来，接着往下看。

　　01

　　成都给东谈主的嗅觉除了巴适（四川话，舒服的真义）之外，果然还很有钱。

　　为什么我这样说呢？

　　赶在2024年临了的两天时候里，成都就发布了《成都2024统计年鉴》，迫不足待地把2024年的效果拿出来曝晒。

　　有一个很亮眼的方位，成都2023年末的居民进款余额达到25958亿元。

　　这个数字什么想法呢？

　　把柄现在公布的城市统计情况来看，仅次于北京、上海、广州、深圳以及重庆，位列寰球第六。

　　不仅如斯，同比增速14.9%，更是秒杀四大一线城市，只比某几个副省级城市低。

　　有东谈主细目回说：进款增多就增多咯，有什么用？

　　非也

　　进款至极于购买力，进款增多也就至极于买房的能力增多，起码是付首付的能力晋升了。

　　虽然了，说到首付，那还得接头贷款，借了钱如故要还的。

　　那成都的贷款情况奈何样呢？

　　陆续往下看，

　　限度2023年末，成都居民进款余额是25958亿元，较2019年14901亿元增多了74.2%；

　　而贷款情况呢，在2019年至2023年时候，成都居民贷款余额从10128亿元上升至16117亿元，也便是说五年间，贷款增多了59.1%。

　　两者的增速收支了15个百分点。

　　两项数据都在增多，但进款是在决骤，贷款拼凑算小步前行。

　　就贷存比而言，成都的居民贷存比=16117÷25958=0.62。

　　这个数据什么水平？

　　重庆2019年至2022年的居民贷存比在0.75至0.87，显著成都更优秀。

　　看一下上头这张图，露馅的是成都近五年的居民存、贷款走势。

　　显著咱们不错看到进款余额的增速高得多，贷存比也基本沿途向下。

　　前文仍是说过了，进款是什么？进款便是购买力啊。

　　那存下来的钱，是拿去买房如死去浮滥呢？

　　02

　　购买力除了看居民进款余额、贷款余额，还有一个很蹙迫的策画：

　　居民杠杆率。

　　为什么要看这个策画呢？

　　前文筹划的居民存、贷款是以居民有莫得付首付的能力去看的。

　　而居民杠杆率则是以金融属性的空间去看。

　　毕竟这个年头，贷款买房的东谈主如故大无数。

　　而居民杠杆率就很好地反应了一座城市后续加杠杆的空间了。

　　咱们用2023年末成都的居民贷款余额÷2023年景都的GDP就获取往日的居民杠杆率了：

　　16117亿元÷22075亿元=73%

　　而重庆呢？

　　2024年重庆的统计年鉴还没发布，是以只可用2023年统计年鉴的数据了。

　　重庆的居民杠杆率是66%。

　　这样一双比，成都照实比重庆高了小数。

　　但要是和四大一线城市比拟，成都如故低出一大截。

　　成都的居民杠杆率放到寰球去比，也就比寰球平均水平跨越小数。

　　况且，要是接头与购房者更密切干系的居民中经久贷款余额，成都的居民杠杆率只好64%。

　　这个数值与重庆基本至极。

　　是以，成都，这座城市全都具备陆续加杠杆的空间。

　　加杠杆的空间有了，那加杠杆的意愿呢？

　　我把近五年景都的居民杠杆率都整理好了，平直看下图：

　　很显著，近五年景都的居民贷款余额在逐年增多，居民杠杆率一直在稳步晋升。

　　是以成都居民的加杠杆意愿是有的。

　　况且，把柄之前测算的房价收入比，成都房价收入比仅18.0，远低于四大一线城市（上海48.8、深圳39.9、广州39.4、北京33.4）。

　　房价收入比18.0意味着在成都平均责任18年就不错全款购买一套屋子，是以在成都的购房上车门槛如故比拟低的。

　　亦然印证发轫说的那句“成都巴适得很”。

　　03

　　因为成都数据公布得太快了，跑在大多城市前边，是以咱们看2023年各座城市的东谈主均可诈欺收入：

　　成都2023年东谈主均可诈欺收入是50825元；

　　而重庆呢？是37595元。

　　两座城市在寰球规模来看都不算很高，成都在寰球名次第三十七；而重庆排在倒数。

　　大部分在中西部的城市东谈主均可诈欺收入都不高。

　　其实也能意会，身处内陆，比不了沿海实在的交通便利，收入水平也就会相应裁减。

　　但要是咱们把东谈主均收入÷东谈主均GDP，获取平均报告率。

　　为什么说这样算得出来的是平均报告率呢？

　　我来拆解拆解

　　东谈主均GDP至极于是每个东谈主作念蛋糕的能力，而东谈主均可诈欺收入至极于每个东谈主分到的蛋糕，两者相除，不就至极于报告率嘛。

　　这样咱们就不错算出：

　　限度2023年末，成都的平均报告率是49.3%；

　　北京、上海、广州、深圳分手是40.8%、44.7%、46.4%、39.3%。

　　没念念到吧，成都的平均报告率比四大一线城市都要高。

　　换句话说，成都这座城市如故很舒服给居民发钱的，只消把经济搞上去，发到每个东谈主手里的钱也就越多。

　　正因为成都这座城市比拟巴适，况且平均报告率比拟高、上车门槛低，是以每年迁入成都的东谈主许多。

　　这个“多”超出你们的念念象。

　　平时东谈主了解一座城市的东谈主口流动，一般只会从常住东谈主口的变动去看，关联词今天我又要科普一个想法：

　　东谈主口机械变动量

　　什么是东谈主口机械变动量？

　　便是一座城市的迁入东谈主口减去迁出东谈主口的数目。

　　提防哦，这里是不包含东谈主口的成立以及亏空。

　　也便是说，这个策画更好地反应了这座城市的诱惑力。

　　如故以2023年景都为例：

　　迁入35万东谈主，迁入率22%；迁出16万东谈主，迁出率10%

　　也便是说，2023年景都净迁入接近19万东谈主。

　　19万东谈主什么水平？

　　如故拿重庆来比拟比拟。

　　因为2024年重庆的统计年鉴还莫得发布，是以先用2023年的数据。

　　来，平直看下图：

　　流出403万，流入221万，净流入如故负的。

　　不要质疑我的数据来源，这都是在重庆官网上能查到的。

　　我仅仅在客不雅分析数据，不漫骂、不非难。

　　这个数据只可拆解到这里了，再分析下去，重庆的叔叔就要打电话过来了。

　　感谢看到这里的读者，因为你们以后判断一座城市的诱惑力，不会只盯着一个常住东谈主口的策画了，抽丝剥茧，还得看这座城市的东谈主口机械变动量。

　　成都2023年净流入了19万东谈主，2023年如斯，2022、2021、2020年等等都是如斯，知谈全球严慎，我亦然不异十分严慎，得看经久。

　　那迁入的东谈主口意味着什么应该无用我多说了吧。

　　是以你们也能意会为什么我说成都的潜在购买力十分新生。

　　04

　　在履历2021、2022年楼市的岑岭后，成都的房价也随着市集回调。

　　以成都的中德英伦联邦B区最近成交的一套89㎡屋子为例：

　　2024年12月的成交均价是2.2万元/平方米，但在2021年同方式同类型的屋子成交均价高达3.5万元/平方米。

　　也便是说，三年时候价钱仍是回落了37%。

　　要知谈，这个方式是2011岁首次开盘，开盘均价才6000元/平方米，短短14年时候，价钱履历了涨快要6倍，又回落了37%。

　　这个方式体量高大，入市时候较久，近两年的价钱回调在我看来至极于是借楼市遇冷，挤掉泡沫。

　　从近一年景都楼市来看，仍是履历了好几波的成交量放大、价钱跌幅收窄，成都楼市显著在筑底，随时可能反弹。

　　不外，不管奈何看，要是一座城市的基本面苍劲，片时的价钱下调，反而是出手上车的好契机。

　　把柄克尔瑞数据，成都2024年共成交涉住用地7017亩，折合468万平方米，按照3.0的容积率来算，预测2025、2026年能供应约1400万平方米的住宅。

　　咱们从成都2024统计年鉴不错看到，2023年景都成交住宅面积1784万平方米，而待售住宅面积仅309万平方米。

　　1400+309＜1784

　　也便是说

　　要是2025年景都住宅的销售面积与2023年的水平至极，成都的住宅库存加上2025、2026年的新入市的住宅面积还不够卖。

　　我经久信服一句话：

　　万物齐周期

　　房价飞腾的时候，全球老是无视风险，硬着头皮往里冲；鄙人跌阶段，总以为一波还有一波低，而疏远基本面的变化。

　　临了补救一句话：

　　悲不雅者长久正确，而乐不雅者长久赢利！共勉！